郑州彻查烂尾楼资金（郑州版纾困方案问世）
近期多次会议提出，要压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 （视觉中
近期多次会议提出，要压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 （视觉中国/图）
2022年7月底，网上传出文件《关于我市头部房企自愿退出项目情况的汇报》，内容显示，郑州市住建局于7月20日组织了一次会议。其中，一家房企申请在郑州的7个项目“退出”。
南方周末记者从所涉房企的一位工作人员处证实了上述会议的真实性，对方表示，“退出”的意思是由政府对问题企业和问题项目进行统筹，不是房企要退出河南市场。
会上，郑州还提出了4种“退出”方式——棚改统贷统还、项目并购、破产重整和保障性租赁住房。
7月28日，中共中央政治局召开会议，关于房地产，会上提出要压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
重提“统贷统还”
上述房企工作人员介绍，从2022年6月开始，郑州就陆续约谈房企，摸底情况。7月9日和7月20日，郑州两次召集房企开会，涉及建业、正商、融创等8家房企。
他向南方周末记者提供了一份郑州市政府于6月15日下发的文件《郑州市房地产良性循环发展相关模式及建议》（下称《建议》）。
《建议》提到，郑州此次调动国企、央企及各类金融机构资源，实行各种模式的目的是落实“保交房”。其中详细介绍了4种“退出”方式。
保障性租赁住房模式，指的是通过直接收购市场现房，恢复被收购房企现金流。郑州预计2022年收购现房金额200亿元以上。
项目并购模式，是指央企、国企等与金融机构对接，解决房企资金问题。《建议》中称，中原区世贸项目正通过招商银行郑州分行引进招商蛇口，进行并购重组。
对于体量大、债权债务复杂不明确的项目，则通过引入实力较强的央企等参与问题房企的破产重整。目前郑州已有5个项目完成破产重整。
纾困方案中，最受关注的还是棚改统贷统还模式。
棚改统贷统还模式，指的是市级平台作为统贷统还主体，向国家开发银行申请安置房项目贷款资金，并与区级投融资主体共同出资设立项目公司，统借统还主体收到贷款后，拨付给项目公司，专项用于安置房建设。
2014年棚改提速时，全国各地都在实践统贷统还方式，以降低融资成本，增强政府在棚改中的风险控制能力，以及投入资金的安全性。随着棚改退潮，统贷统还方式较少被提及。
据河南省住建厅2015年发布的消息，河南省从2011年开始开展统贷统还工作，共筹集棚户区改造资金1183亿元，其中，国家开发银行对豫资公司授信规模达1002亿元，居全国第一。
根据《建议》，之前在郑州市城市化高速推进的时期，主城区普遍采用“安开比”建设模式，即由开发商作为安置房建设主体，同时给予合理面积的商业开发模式。
然而，由于政策收紧，商业开发部分回款放缓，造成安置房和商业开发项目难以同时推进。为解决安置问题，郑州要将开发商主导的安开比模式变为政府主导模式。
上述房企人士表示，公司已收到关于棚改统贷统还模式的资金管理办法和实施细则。
据资金管理办法，统贷统还的主体是郑州地产集团有限公司或其全资子公司。郑州地产集团成立于2003年，由郑州市国资委控股。统贷统还资金的支持范围仅限于郑州市纳入棚户区改造计划的项目。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向南方周末记者表示，统贷统还模式最终还是要靠地方政府卖地来归还国开行的贷款，土地市场要重新激活，才能形成一个闭环。棚改已经到了尾声，不会放量，估计统贷统还模式对当前楼市纾困的作用不大，不会成为一个主流的纾困方式。
克而瑞数据显示，6月22日，郑州首轮集中供地开拍，15宗土地全部成交，整体溢价率低至1.9%。仅国央企、地方城投活跃，参拍房企数量较2021年首拍下降80%。
地方AMC介入
7月以来，郑州不少房地产项目因停工或烂尾遭到业主强制停贷。当前，郑州深受烂尾楼的困扰。据中房研究院ICR政策中心统计，2021年郑州尚未交付的问题项目总套数为25249套。
在7月21日的国务院新闻办新闻发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞指出，6月份房地产开发贷款新增522亿元，同时银保监会发挥好并购贷款等工具的作用，以及资产管理公司的专业优势，配合有关方面做好“保交楼、保民生、保稳定”金融支持相关工作。
上述房企工作人员透露，公司正和一家大型AMC合作项目，“现在要解决的是资金问题”。
《建议》下发后，郑州地产集团于7月19日到访河南资产管理有限公司，双方联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。但双方未透露纾困基金的规模。
河南资产管理有限公司成立于2017年，由河南省财政厅控股，是具有经营金融企业不良资产收购处置业务资质的地方AMC。
其他地方的楼市纾困方案也有AMC介入。
据浙江省房地产业协会官网，6月7日，该协会和浙江省浙商资产管理有限公司签署协议，计划搭建一个市场化运作的基金平台，通过资金面的整合，展开定制化的单体式救助。
浙商资产管理公司由浙江省国资委控股，是浙江省第一家具有批量转让金融不良资产资质的省级AMC。
根据协议，双方初步成立了100亿规模的“并购重组专项资金”，后续将用于房地产企业的解危纾困。
7月26日，浙江省房地产协会在杭州举行了一场房地产纾困项目与企业金融机构对接商洽会，强调协会纾困工作主要围绕争取银行支持、成立纾困基金等方面展开。
此前市场上还有消息称，全国性的地产纾困基金政策将出台。李宇嘉认为，纾困基金能起到撬动作用，让困难的项目重新转起来。基金一定会寻求保本微利，而不是一味地救助。爆雷房企也很难再被救起，但爆雷房企的项目会在“保交楼”层面得到充分的纾解。
南方周末记者 封聪颖
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