网签备案了还做预告登记吗（备案网签预告登记傻傻分不清）
编者：成都刘晓东律师，北京市高通（成都）律师事务所专职律
编者：成都刘晓东律师，北京市高通（成都）律师事务所专职律师。
网签、商品房预售合同备案、房屋预告登记这三个词语高频出现房地产商品房交易中，但这三者分别是什么含义？三者有哪些区别？是否都具有物权效力？本文分别从含义及法律效力两个角度予以简单介绍。
一、定义
网签是指房地产开发企业利用房地产管理部门的网络化管理系统与交易方签订房屋买卖合同，并在网上进行公布的行为，用户可通过网签号在网上进行查询。这样做的目的是为了让房地产行业的交易更加透明化。网签只是房地产部门的网络化管理系统，并无直接的法律法规进行规定。
商品房预售合同备案，是指房地产开发企业取得了《商品房预(销)售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定:商品房预售实行许可证制度，开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。《城市商品房预售管理办法》第十条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”
房屋预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。根据《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但是值得购房者注意的是预告登记后，债权消灭或者本能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
二、从法律效力视角分析
1、网签、备案不具物权效力
网签、商品房预售合同备案都不具有物权效力，一般情况下不能对抗第三人。但也有例外情况，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，如果第三人能够证明自己交付了全部价款、善意取得财产、实际已占有了该财产，而且还需证明未办理过户登记手续本人无过错，那么该财产就不会被法院查封、扣押等。
2、预告登记具有物权性质效力
根据《物权法》第二十条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”
依据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：“(一)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。
温馨提示：在处理实务问题中，涉及房产问题各地政府处理口径不一，应注意地方政府的管理规章。例如成都市商品房交易中，依据《成都市人民政府办公厅转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》-成办发（2016）37号第五条内容“严格商品住房合同网签备案管理，严禁期房转让，商品住房合同网签备案后，不予变更及注销”
