中公教育湖南校区图片(中公教育湖南分校)
地产投资遇阻
中公教育当下要应对的，还不只是产品策略导致的利润大幅下滑，坎坷的地产投资让公司的现金流更加捉襟见肘。
此前，区别于其他教育公司的一大特征，中公教育在于在各地大兴土木、自建教学基地。自2018年以来，中公教育已在全国主要城市以自建或租赁的方式建设了约10个培训基地。
知情人士解释，这是出于节省成本和适应公考考生备考的特点，且在2018年前后管理层判断，重资产投资在成本分摊、职业技能培训转型等方面更具有长期价值。
这种思路在过去成立，但2021年针对地产行业的严格监管与审批，让中公教育的地产投资命途多舛。
2020年底，中公教育对外公布了两个大动作：一是以30亿元在北京市昌平区拍下一块住宅用地和一块多功能用地；二是定增融资不超过60亿元，拟在北京市怀柔区打造建筑面积为32.6万平方米的学习基地。
按照原计划，昌平项目的总投资额约45亿元，怀柔项目总投资约42亿元。这两处用地分别用于建设研发及培训中心和封闭班培训。
购置昌平土地给中公教育的资金情况带来了不小的压力，如下图所示，2021年以来，中公教育账面上流动性较强的资金大幅减少，而其他非流动资产大幅增加，其中占大头就是以总价30.99亿元购置的北京昌平的土地。
在2021年三季度末，中公教育账上能快速变现的资产（货币资金与交易性金融资产）仅剩23.3亿元，远不足以覆盖48.44亿的短期借款。
或许是出于缓解资金压力的目的，中公教育将昌平住宅地转让给龙湖地产“共同开发”。龙湖地产以5100万元受让北京中公教育未来教育科技有限公司（原中公教育全资子公司，下称北京中公教育未来，昌平项目建设方）51%股权，并提供约13.8亿元用于偿还北京中公教育未来买地时向中公教育的借款。双方约定，住宅项目扣除1.72亿元后的全部收益由归属龙湖地产。
此项交易完成后，中公教育短期内可回笼约14.3亿元现金。
怀柔项目的定增方案也是一波三折。2020年11月，中公教育首次发布定增预案，拟募资不超过60亿元，其中42亿用于建设怀柔基地。直到中公教育两次修改定增方案，将募资总额降至39亿元后，才于2021年6月通过证监会审核。
不过，忙活了一年的定增，最终还是以失败收场。2020年12月初，中公教育发布公告称，将终止定增。
没有融到钱，项目却不能立马中止。据中公教育与代建方“北京建工”的协议，中公教育需要支付1亿元保证金，并在2021年6月30日前向北京建工支付约7.36亿元预付款。若逾期支付预付款，则按年化8%利息支付违约金，若逾期超过30天，则北京建工可单方解除协议，不退还保证金。
目前从披露金额来看，中公教育并未支付预付款，已在按期计算违约金。中公教育公告显示，公司在怀柔基地已投入约1.2亿元，定增终止后，仍在与北京建工等合作方协商后续方案。
前述知情人士透露，这两处地产投资之所以进展不如预期，与2021年起地产行业的强监管密切相关。由于昌平项目包括住宅用地，教育公司难以直接介入，只能转手给龙湖地产。怀柔项目也是因地产政策导致审核时间过长，叠加“双减”效应，最终定增失败。
鉴于中公教育目前的处境，这两个项目仍然前途未卜。
调整补救
繁重的地产项目、“赔本赚吆喝”的理享学，以及居高不下的协议班占比，种种次生问题迫使中公教育有重新梳理商业模式。
2021年11月底，中公教育在全国骨干扩大会议上决定，不过全退的保过班模式由于占比过高已影响到了公司利润规模，未来要回归商业本质，重视利润率，强化精细化运营。
自今年1月1日起，中公教育下架了所有不过全退的产品，协议班至少要收取三四千元的学费。
“这就有了底气，哪怕学员数量下滑，但100万人会直接产生30亿的净利润。”前述接近中公教育高层的人士说。
另外，上市三年，中公教育员工规模已从2.5万人急速扩张到近5万人，中公教育的另一个计划是人员和项目瘦身，控制扩张速度，严格管控新项目部和招聘规模。
