教育消费者要多少成本(教育成本包括什么)
中国的房价成本大致可以分为四个部分，分别是土地款、税费、建安成本和开发商利润。其中前两项是政府收的，后两项是开发商收的。至于这里面的占比，具体不同地块、不同时期、不同城市各不相同，但要降房价，无非就是从这四个部分里面来降。我们来一一分析。
第一是土地款。现在我们讲地方政府的土地财政，其实主要的来源就是卖地的收入。现在的一二线城市卖地疯狂，土地收入很大，地价很贵，这里面可以调节的空间就很大了。
比如杭州的2022年首次土拍于4月25日正式出让，此次土拍共涉及60宗地块，总面积3849亩，总起价约797.58亿元，最终除了一宗地流拍外，总共揽金826.75亿元，每平米约合3.3万元。
4月29日，深圳也举行年内首次集中出让住宅用地，8宗地块全部成功出让。总土地面积约32.11公顷，总起始价约168.11亿元，成交地价总额193.3亿元，每平米约合6万元。
呵呵，大家知道杭州、深圳的房子为什么贵了吧！这么高的土地款，再加上建安成本、税费，以及开发商的利润，最后才是消费者购买的成本。很多一线城市新拍地的房价，土地成本占到了70%以上。所以一线城市要降房价，首先还得先从土地款开始降。
当然，也不是所有的城市卖地都能卖这么高，例子很多，比如一些萎缩型的城市，卖地早已经没有人要了，这个时候挂牌的土地其实也相当低。
还有一些开发商，早期拿了很低的价格，捂在手中一直不开发，等个几年，等周边房价都上去了，要么卖一部分地，要么自己开发一点，余下的地继续留着，坐等升值。干得最成功的还要属李嘉诚。
讲完了土地款，第二部分就是税费了。
房地产税费很多，比如契税，非普通住宅契税4%，普通住宅是1.5%，当然各地具体执行的政策不一样，大概就是这么个标准。住房维修基金，这个是最坑的，要收购房款的2%-3%，很高了，关键是用的时候很难申请。其他的如我们现在一直在担心的房产税，还有交易过程中的手续费、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、中介服务费、房屋所有权登记费等，名目众多，加起来也是一个非常恐怖的数字。
税费其实是降低房价的一个很好的手段，无非就是财政少收点钱。
历年我们呼吁降税，你看看都降了多少。最近国务院调整小微企业增值税的征收，从1%又恢复到了3%，只是给开普票的小微企业在额度内免税。大家其实都知道这是明降暗增，小微企业如果需要开票大多还是开专票。
第三是建安成本，这个就不分析了，人家做苦力赚点辛苦钱，你凭什么要降？
第四是开发商的利润。这块很大，前面我们也提到了大房企在低线城市用很低很低的价格囤地，然后卖高价，比如低线城市很多土地价都几百块一两千一平，但是最后卖七八千甚至过万，刨去建安成本两千元左右，余下来的都是利润。
但对待开发商的利润，需要理性。一方面，企业通过市场化运营赚的钱，只要合法，就不应该有“暴利”的仇富心态，做生意和做公益应该分开，人家做生意赚钱不是理所当然的吗？
但另一方面，合法的并不一定都合理，开发商赚那么高的利润，远高于整个社会的财富增长速度，特别这里面还有很多灰色空间，“道德的血液”一直都是社会评价企业的另一个维度。中国如此，西方也一样，莎士比亚戏剧《夏威夷商人》中对吝啬的犹太商人的批判与我们今天对地产商的批判没有本质的不同。
从利益的分配上来看，政府和开发商是赚得最多的，所以通常的观点都是，地方政府与开发商其实是中国高房价共谋的结果。其他房地产行业的配套企业，家居、钢材、水泥、家电等等，都从整个行业中赚到了自己的利润。
消费者当然也不是全然吃亏，毕竟我们改善了自己的居住环境。但投入和产出绝对是不成正比的，简单地说，我们付出的太多了。这不是抱怨，更不是仇富，是事实。
所以要降低房价，要么政府愿意让利，要么开发商愿意割肉。
卖地收入，是许多城市重要的财政支柱之一。
据中指研究院数据，2021年，全国300城市土地出让金总额为5.62万亿元，12城卖地收入破千亿，这12个城市，包括4大一线城市，以及杭州、南京、武汉、成都、苏州、重庆等主要强二线城市，其中上海、杭州超过3000亿，刷新历史记录。杭州卖地收入已经连续5年超过2000亿元，在全国独一无二。广州、北京、南京超过2000亿，武汉、成都超过1500亿元，苏州、重庆、天津、深圳、西安超过1000亿元。
